Nuevo caso de condominios (ENDI)

22-Nov-2008 | Lcda. Awilda E. López Palau

La Ley de Condominios establece la obligación de todo titular de un apartamento de contribuir con los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble. Especifica que la cuota de mantenimiento correspondiente se precisará con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura de constitución del régimen. Art. 15 (f) de la Ley de Condominios.

Ciertamente, el pago de cuotas en un condominio es la espina dorsal de su presupuesto. No obstante, los condominios no operan en el vacío y están sujetos a los vaivenes del mercado en cuanto a los suministros de agua y energía eléctrica. Claro, la ley que recientemente se aprobó para ordenarle a la AEE que cobre las cuotas como de fines residenciales y no comerciales, hace una gran diferencia en el presupuesto. Pero dicha Ley no estaba aprobada cuando se dieron estos hechos.

El caso recién resuelto, hace menos de un mes y que ya compartimos con ustedes, es Amundaray v. Cond. Castillo del Mar, 2008 JTS 192, refleja esta disyuntiva. Los hechos básicamente son los siguientes, citando del propio caso:

“Con el fin de sufragar el déficit presupuestario que surgió como consecuencia del referido aumento, el Sr. Luis Fernández, tesorero de la Junta de Directores, sugirió dividir las cuotas de mantenimiento en dos partidas: una cantidad fija consistente de los gastos ordinarios del Condominio y otra cantidad variable que incluiría los gastos reales y fluctuantes de energía eléctrica y agua potable. Esta cuota variable se fijaría a base de las facturas mensuales por el uso de esos servicios, distribuidas en proporción al porcentaje de participación correspondiente a cada apartamento”.

Entendemos respetuosamente que el DACO, en una interpretación literal e inflexible de la Ley, determinó que dicha cuota variable era ilegal. El Tribunal de Apelaciones revocó dicha determinación, arguyendo que la Ley de Condominios merece una interpretación creativa y flexible, y además, que el foro apelativo expresó que el DACO no citó autoridades legales para fundamentar su determinación. Por tanto, dadas las circunstancias actuales de la economía en cuanto a esos dos servicios, la cuota variable era una herramienta útil y había gozado del aval del Consejo. Ciertamente, una asamblea, aunque soberana, no puede avalar decisiones contrarias a la Ley, pero nos parece que aquí ello no fue el caso.

La interpretación y administración de la Ley de Propiedad Horizontal debe ser constructiva e imaginativa. La jurisprudencia en Puerto Rico ha dado firme aprobación a dicha determinación flexible y progresista de Castle. Nos preguntamos, ¿por qué alejarse de ella ahora, 45 años después de una decisión judicial respetada y reiterada, en un momento tan apremiante de la economía?

Estamos en momentos difíciles de la economía, hay un nuevo gobierno, los servicios de energía eléctrica dependen aún del petróleo, industria que tiene vaivenes diarios y semanales.

La AAA, tiene los problemas de todos conocidos y que no se resuelven de hoy a mañana, entonces, porqué no permitir una decisión contable, temporera, que podía tender estos momentos de incertidumbre? Nada quedaba a escondidas de los titulares; toda cuota variable se le informaría y, además, dicha cuota, en esencia, según aprobada por el Consejo de Castillo del Mar, se fijaría a base de las facturas mensuales por el uso de esos servicios, distribuidas en proporción al porcentaje de participación correspondiente a cada apartamento. ¿No es eso cónsono con la Ley?

El caso determinante dentro de la temática de la interpretación del sistema de propiedad horizontal es Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 [1963] y se expresa de la forma siguiente:

“La Ley de Propiedad Horizontal se interpreta y se administra una legislación nueva destinada a hacer posible la realización de fines sociales y económicos, necesarios en nuestros días. Por eso su interpretación y administración debe ser constructiva e imaginativa. Hoy se trata de un condominio de oficinas; mañana se puede tratar de un condominio de viviendas. Es oportuno recordar lo que Castán, con su habitual sabiduría, ha escrito sobre el particular:

"Resalta en todas las soluciones que el autor nos propone, el deseo de adaptar la institución de que se trata a las exigencias y fines prácticos que parece llamada a satisfacer en nuestros días. Tal orientación sólo alabanza merece, a juicio nuestro. Por mucha que sea la importancia de la técnica en el derecho privado, no cabe sacrificar a sus conveniencias de sencillez los imperativos de la finalidad, que es nervio del Derecho. … justo es que construyamos la institución e interpretemos las normas que la rigen del modo que mejor se acomode a esas exigencias económicas y sociales que constituyen su razón de ser."

El caso Castle, ha sido avalado posteriormente por: Álvarez v. Cond. Villa Caparra Executive, 96 JTS 70; Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 95 JTS 46; y Álvarez Figueredo v. González Lamela, 95 JTS 107 entre otros.

El foro apelativo revocó la determinación de DACO por entender que la medida en controversia era un mecanismo creativo para atender la crisis fiscal del Condominio y por ello, LOS SE Acudió al Hon. Tribunal Supremo por DACO.

Resolvió el Hon. Tribunal Supremo la controversia que se le planteó, que era: “si el Consejo de Titulares de un condominio tiene la facultad de imponer una cuota variable, sujeta a las fluctuaciones mensuales en el precio de energía eléctrica y agua potable, además de la cuota fija de mantenimiento por concepto de los gastos comunes ordinarios del inmueble. Por entender que dicha cuota variable es contraria a las disposiciones de la Ley de Condominios sobre la obligación de contribuir con los gastos comunes y la aprobación del presupuesto anual del inmueble”.

Entendió y se resolvió por el Tribunal Supremo que la Ley de Condominios reconoce que el pago diligente de las cuotas de mantenimiento es fundamental para la sana administración y el funcionamiento adecuado de los elementos comunes y por tanto, revocaron la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones y, se devolvió el caso al DACO para que continúe con trámites ulteriores.

Juzguen ustedes y hagan sus propias determinaciones, pero mientras tanto, lean este caso de Amundaray y realicen las cosas según éste determina, porque por el momento, es ley.

Sugerencias y comentarios: aelopezpr@quorumpr.net. Puede llamar al 787-204-3120/444-3120. Para más información, asesórese con el abogado o corredor de su preferencia. Esto no es una opinión legal.

Tomado de ENDI.com

Para la lectura del caso: 2008TSPR173

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