La razón de ser del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada creando normas que viabilicen la sana convivencia. No obstante, durante los últimos meses los condominios han experimentado el surgimiento de un factor que pone en riesgo dichos principios: las situaciones de emergencia. A los retos que presenta el diario vivir en el régimen de propiedad horizontal se han sumado el paso de huracanes, terremotos y, más recientemente, una pandemia que evidentemente han afectado los procesos de convivencia entre los titulares.
Durante este período de emergencia sanitaria por la pandemia de COVID-19, es necesario dar una mirada a estos procesos de convivencia, seguridad, prevención y solidaridad en los condominios. Frente a esta nueva realidad, es imperativo que exista algún grado de planificación para atender estas situaciones de modo que las medidas de distanciamiento físico y cuarentena sean efectivas y menos traumáticas. A continuación, una guía con información pertinente y recomendaciones sobre aquellos aspectos importantes que se deben considerar durante situaciones de emergencia de esta índole.
Censo
Es de suma importancia conocer la población del condominio. Es por ello que resultaría beneficioso realizar una consulta, tipo censo, para determinar las poblaciones y sus necesidades a los fines de identificar aquellos servicios que podrán ser esenciales durante una emergencia. Este tipo de consulta también podría resultar beneficiosa para conocer si existen titulares que pudieran prestar algún servicio a esa comunidad, como por ejemplo, médicos, policías, entre otros. Esta información usualmente es necesaria para la elaboración o implementación de planes de manejo de emergencias.
Mejorar la Comunicación Interna
Como parte de las medidas para evitar el contagio del virus, se ha limitado el flujo de personas en los condominios. Consecuentemente, la celebración de asambleas y/o reuniones extraordinarias deberá evitarse durante este tiempo. No obstante, la falta de comunicación entre los titulares puede acrecentar la incertidumbre y la inseguridad de los que allí conviven.
Es importante que mantengamos las vías de comunicación abiertas en el condominio utilizando aquellas herramientas que nos permitan estar conectados, sin violentar lo dispuesto en las diferentes órdenes ejecutivas y administrativas. Una alternativa podría ser la creación de grupos de mensajes o "chats" en los cuales se comparta información. Sin embargo, para este mecanismo se deben establecer claramente desde el principio los propósitos del grupo de modo que se minimicen las controversias. Cabe mencionar que existen alternativas para crear grupos que solo reciban información que resultarían de extrema utilidad.
Información al día
Una comunidad informada es una pieza esencial para mantener la sana convivencia dentro del régimen. Es imprescindible que tanto las personas a cargo de la administración del condominio, como su Junta de Directores y los titulares estén al tanto de las nuevas normas aplicables durante emergencias. En este tipo de situaciones, no basta con conocer lo que dispone la Ley de Condominios y los documentos constitutivos del régimen. Es necesario, además, que se cuente con una actualización de las órdenes gubernamentales en cuanto al manejo de la emergencia. Más aún, cuando puede darse el caso de que las normas aplicables durante la emergencia no necesariamente se atemperen a la normativa vigente del régimen.
Una buena práctica sería circular entre los titulares algún tipo de comunicado general, instruyendo sobre cuáles serán las nuevas normas aplicables al condominio durante la emenergencia. No obstante, es responsabilidad de cada cual conocer las nuevas medidas, velar por su salud y evitar el contagio. Además, como alternativa para evitar interpretaciones erróneas y obtener toda la información pertinente actualizada, se recomienda consultar con el representante legal del condominio.
Plan de Manejo de Emergencias
Si bien no podemos prever todo tipo de situación que pudiese surgir durante una emergencia, debemos reconocer que la creación de un plan detallado puede apaciguar el caos y la incertidumbre que sea crean. A eso añadimos que, la propia Ley de Condominios dispone la obligación de adoptar y mantener un plan de desastre y emergencia para el inmueble.
Dado que cada tipo de emergencia requiere atenciones específicas y su manejo no puede ser implementado selectivamente, una buena práctica en los condominios sería crear varias estrategias de manejo para aquellas emergencias previsibles. En el caso particular de una pandemia como la que estamos experimentado, el Departamento de Salud de Puerto Rico provee las guías adecuadas para orientar a la comunidad y ofrecer las herramientas básicas que le permitan una mejor preparación y respuesta ante la emergencia.
En el caso de que el condominio no cuente con un plan, transcurrida la emergencia, es imperativo que el Consejo de Titulares atienda la situación mediante una asamblea de sus miembros.
Reclamos de los titulares
No debemos perder de perspectiva que la cotidianeidad en los condominios siempre habrá de presentar problemas de convivencia que, en ocasiones, perturban los derechos de los titulares e inclusive su seguridad. En vista de ello, otro aspecto fundamental para propiciar la sana convivencia entre los condóminos durante una emergencia lo es el manejo de los reclamos de los titulares por violaciones a las normas de uso y disfrute de su propiedad privada. Aunque este derecho no deja de existir debido a la situación de emergencia, sí se ve afectado por la disponibilidad de mecanismos y recursos para atender dichos reclamos.
En estas situaciones, es fundamental propiciar la prudencia entre los titulares para limitar el menoscabo de sus derechos. Sin embargo, de ser necesario, cualquier reclamo que requiera atención inmediata deberá ser canalizado a través de los mecanismos internos del condominio. Recordemos que, tanto los tribunales de Puerto Rico y las agencias permanecen cerradas, salvo para atender situaciones excepcionales como lo son: vistas de causa para arresto, órdenes de protección a favor de personas víctimas de violencia doméstica, solicitudes de remoción de menores, asuntos urgentes que pudieran surgir en casos de relaciones de familia y menores, órdenes al amparo de la Ley de Salud Mental, recursos extraordinarios, entre otros.
- Para obtener información sobre asuntos judiciales ante la emergencia salud por el COVID-19, presione AQUÍ.
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