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El 24 de enero de 2012 el Tribunal Supremo de Puerto Rico resolvió varios asuntos de interés en torno a la Ley de Condominios de 2003 y su Artículo 42, 31 L.P.R.A. sec. 1293f.
Resumen de los hechos:
Un condómino había presentado una reclamación al condominio, que referida a la aseguradora, fue denegada por no existir relación causal entre los daños sufridos y los trabajos realizados en el condominio. El Consejo de Titulares, luego de reclamar extrajudicialmente, demandó al condómino requiriendo el pago de las reparaciones por los daños causados a los elevadores por el desbordamiento de aguas desde su apartamento.
El condómino, a su vez, presentó una reconvención alegando que el personal contratado por el condominio realizó trabajos en la cisterna del inmueble, vaciándola totalmente, limpiándola y volviéndola a llenar. Expusieron que durante la madrugada del día de los hechos se escuchaban ruidos y vibraciones en la tubería del condominio y que el agua salía con presión a intervalos y disparos de aire. Consecuentemente, una tuerca de las mangas de la caja de agua del inodoro del baño del apartamento se rompió, causando así que se inundara el apartamento, se desbordaran las aguas y se causaran daños a los elevadores. Se alegó también que el personal de seguridad del condominio intentó cerrar la llave de paso de agua ubicada en el área de los contadores fuera del apartamento. Sin embargo, no fue posible interrumpir oportunamente el flujo de agua debido al deterioro de ésta. La aludida llave de paso es propiedad del condominio y está bajo su exclusivo control y mantenimiento. No fue hasta que el condómino personalmente cerró la llave de paso del inodoro dentro de su apartamento que finalmente se detuvo la inundación.
Resumen de la decisión:
1. La Ley de Propiedad Horizontal encomendó al foro administrativo, el DACo, la rápida adjudicación de los reclamos que pudieran presentar los condóminos, relativos a la administración del edificio; y le confirió jurisdicción exclusiva para entender en acciones de impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares, de las determinaciones, actuaciones u omisiones del Director o de la Junta de Directores, relacionadas con la administración de inmuebles que comprendan por lo menos un apartamento destinado a vivienda.
2. DACo no tiene jurisdicción para atender reclamos que puedan realizarse entre sí los titulares o aquellas presentadas por el director o la Junta de Directores, en representación del Consejo de Titulares, contra un titular. 3. La jurisdicción para ventilar acciones cuando el Consejo de Titulares o el Director o la Junta de Directores entable reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio corresponderá al Tribunal de Primera Instancia.
4. El Tribunal de Primera Instancia además tiene jurisdicción para entender en una reconvención compulsoria en daños y perjuicios presentada por un condómino contra la Junta de Directores, al contestar la demanda en daños y perjuicios presentada por ésta.
5. El término para impugnar una determinación bajo el Artículo 42 dependerá de dos factores. Primero, contra quién se dirige la acción. Segundo, el fundamento de la impugnación. Si la acción de impugnación es contra el Agente Administrador o la Junta de Directores, se seguirá el procedimiento dispuesto por el Artículo 42(a) y el término será de 30 días. Si se impugnan los acuerdos y determinaciones del Consejo de Titulares porque a juicio del titular estas son gravemente perjudiciales para él, se recurrirá al Artículo 42(b) y el término será, igualmente, de 30 días.
6. Si lo que se impugna son los acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores o el Consejo de Titulares alegándose que éstos han violado la Ley de Condominios, el Reglamento de la comunidad o la escritura matriz, el término será de dos (2) años, según dispone el artículo 42(c). En todos estos casos, el foro con jurisdicción primaria exclusiva es DACo.
7. En pleitos incoados por el Consejo de Titulares contra un titular individual bajo el Artículo 1802 del Código Civil, las reconvenciones compulsorias que surjan del mismo Artículo no estarán sujetas al término de 30 días o dos (2) años, según sea el caso, ni a la jurisdicción exclusiva de DACo que establece el Artículo 42 de la Ley de Condominios.
8. El plazo para instar la acción en daños y perjuicios es de un (1) año.
Resumen de los hechos:
Un condómino había presentado una reclamación al condominio, que referida a la aseguradora, fue denegada por no existir relación causal entre los daños sufridos y los trabajos realizados en el condominio. El Consejo de Titulares, luego de reclamar extrajudicialmente, demandó al condómino requiriendo el pago de las reparaciones por los daños causados a los elevadores por el desbordamiento de aguas desde su apartamento.
El condómino, a su vez, presentó una reconvención alegando que el personal contratado por el condominio realizó trabajos en la cisterna del inmueble, vaciándola totalmente, limpiándola y volviéndola a llenar. Expusieron que durante la madrugada del día de los hechos se escuchaban ruidos y vibraciones en la tubería del condominio y que el agua salía con presión a intervalos y disparos de aire. Consecuentemente, una tuerca de las mangas de la caja de agua del inodoro del baño del apartamento se rompió, causando así que se inundara el apartamento, se desbordaran las aguas y se causaran daños a los elevadores. Se alegó también que el personal de seguridad del condominio intentó cerrar la llave de paso de agua ubicada en el área de los contadores fuera del apartamento. Sin embargo, no fue posible interrumpir oportunamente el flujo de agua debido al deterioro de ésta. La aludida llave de paso es propiedad del condominio y está bajo su exclusivo control y mantenimiento. No fue hasta que el condómino personalmente cerró la llave de paso del inodoro dentro de su apartamento que finalmente se detuvo la inundación.
Resumen de la decisión:
1. La Ley de Propiedad Horizontal encomendó al foro administrativo, el DACo, la rápida adjudicación de los reclamos que pudieran presentar los condóminos, relativos a la administración del edificio; y le confirió jurisdicción exclusiva para entender en acciones de impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares, de las determinaciones, actuaciones u omisiones del Director o de la Junta de Directores, relacionadas con la administración de inmuebles que comprendan por lo menos un apartamento destinado a vivienda.
2. DACo no tiene jurisdicción para atender reclamos que puedan realizarse entre sí los titulares o aquellas presentadas por el director o la Junta de Directores, en representación del Consejo de Titulares, contra un titular. 3. La jurisdicción para ventilar acciones cuando el Consejo de Titulares o el Director o la Junta de Directores entable reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio corresponderá al Tribunal de Primera Instancia.
4. El Tribunal de Primera Instancia además tiene jurisdicción para entender en una reconvención compulsoria en daños y perjuicios presentada por un condómino contra la Junta de Directores, al contestar la demanda en daños y perjuicios presentada por ésta.
5. El término para impugnar una determinación bajo el Artículo 42 dependerá de dos factores. Primero, contra quién se dirige la acción. Segundo, el fundamento de la impugnación. Si la acción de impugnación es contra el Agente Administrador o la Junta de Directores, se seguirá el procedimiento dispuesto por el Artículo 42(a) y el término será de 30 días. Si se impugnan los acuerdos y determinaciones del Consejo de Titulares porque a juicio del titular estas son gravemente perjudiciales para él, se recurrirá al Artículo 42(b) y el término será, igualmente, de 30 días.
6. Si lo que se impugna son los acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores o el Consejo de Titulares alegándose que éstos han violado la Ley de Condominios, el Reglamento de la comunidad o la escritura matriz, el término será de dos (2) años, según dispone el artículo 42(c). En todos estos casos, el foro con jurisdicción primaria exclusiva es DACo.
7. En pleitos incoados por el Consejo de Titulares contra un titular individual bajo el Artículo 1802 del Código Civil, las reconvenciones compulsorias que surjan del mismo Artículo no estarán sujetas al término de 30 días o dos (2) años, según sea el caso, ni a la jurisdicción exclusiva de DACo que establece el Artículo 42 de la Ley de Condominios.
8. El plazo para instar la acción en daños y perjuicios es de un (1) año.
Consejo de Titulares Cond. Victoria Plaza v. Gómez Estremera (24 de enero de 2012)
